民泊を考え始めたとき、多くの方が最初に気にされるのは
「どうすれば開業できるか」という点です。
ですが実務では、その前に整理しておくべき大事な一点があります。
それは、この建物が、どの制度で、どの条件なら進められるのかという確認です。
ここを曖昧にしたまま進めると、途中で計画が止まったり、
想定していなかった工事や手続きが必要になったりします。
民泊は、勢いで始めるより、最初の法規整理で成否が決まりやすい分野です。
一般に「民泊」と呼ばれているものの中には、いくつか別の制度があります。
代表的なのは、住宅宿泊事業法による住宅宿泊事業と、旅館業法による簡易宿所等です。
同じように宿泊させる形でも、入口の制度が違えば、必要な手続きも、営業の考え方も変わります。
特に住宅宿泊事業法による民泊は、許可ではなく届出で始める制度ですが、
営業日数は年間180日以内という上限があります。
つまり、「民泊をやりたい」と考えた時点で、まず確認すべきなのは、
どの制度に乗せるのが適切かということです。
住宅宿泊事業は、旅館業のような許可ではなく届出制度です。
ただし、それをもって「簡単」と考えるのは危険です。
実際には、届出にあたって図面等の添付書類が必要になり、
営業開始後も安全確保や管理の考え方が求められます。
建物を「住まい」としてではなく、「人を宿泊させる場」として使う以上、
当然そこには法的な整理が必要になります。
また、家主不在型で運営する場合には、管理体制も含めて整理が必要です。
空き家や空室をそのまま貸せばよい、というほど単純な話ではありません。
民泊や簡易宿所の相談で、よく出てくるのがこの言葉です。
たしかに、200㎡以下の特殊建築物については、用途変更時の
建築確認手続きが不要となる場合があります。
ただし、ここで勘違いしてはいけないのは、
確認申請が不要であることと、法適合の確認が不要であることは別だという点です。
建築確認が不要でも、建築基準法や消防法への適合は別途求められます。
つまり、200㎡以下だから何も考えなくてよいのではなく、表に確認申請が出ないだけで、
建物としての整理は必要ということです。
これもよく聞かれますが、単純に
「木造はだめで、S造やRC造なら安心」
とは言えません。
ただ、実務上は、古い木造のほうが既存状態のばらつきが大きく、階段まわり、
区画、避難、安全措置、改修方法など、細かな整理が必要になりやすい傾向があります。
一方で、S造やRC造でも、用途、階数、既存図面の有無、改修範囲によって難しさは変わります。
ですので、構造種別だけで有利不利を決めるのではなく、
その建物のどこが法規上の論点になるのか
を見極めることが大切です。
民泊や小規模宿の計画で、後から問題になりやすいのが階段や吹抜けです。
階段、吹抜け、シャフトのように上下階をつなぐ部分は、火災時に煙や火が広がりやすいため、
竪穴区画の考え方が重要になります。
この部分は、平面図だけ見て「何となくいけそう」と判断すると危険です。
階段の位置、各階の使い方、廊下とのつながり、
防火設備の納まりによって、必要な対策は変わります。
特に、地階や3階以上の居室が絡む建物、吹抜けを含む建物、
既存階段をそのまま使う計画では、最初からこの整理を前提に考えた方が安全です。
民泊開業で本当に大事なのは、
簡単に始める方法を探すことではなく、この建物が適法に進められるかを最初に確認することです。
整理の順番としては、次の流れが基本になります。
1.住宅宿泊事業なのか、旅館業なのか
2.面積や用途変更の扱いはどうなるか
3.階段・吹抜け・避難計画に問題はないか
4.既存建物として、どこを直せば前に進めるか
この順番で見ていけば、途中で話がぶれにくくなります。
民泊は、需要だけを見て進めると止まりやすい分野です。
大事なのは、
「簡単に開業できるか」ではなく、「この建物で、どの制度なら、どこを直せば進められるか」
を先に見ることです。
特に、
・制度の選択
・面積と用途変更の扱い
・階段や吹抜けの有無
・竪穴区画や避難計画
このあたりは、最初の段階で整理しておく必要があります。
民泊は、あとから慌てて法規を合わせるより、最初に建物の条件を見て進め方を決めるほうが確実です。
この一点を外さないことが、結果として遠回りを防ぐ近道になります。