最近、都内（新宿・台東・墨田区など）で、行政指導を受けた「違法民泊物件」が市場に安く流れるケースが増えていま
す。いわゆる「たたき売り」状態です。
一見、旅館業への参入を目指す人にはチャンスに見えますが、そこには「天国」と「地獄」の分かれ道があります。本気
で検討されている方へ、その裏側を公開します。
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1. なぜ「たたき売り」が起きるのか？
2025年現在、自治体のAIパトロールや住民通報が激化しています。無許可で運営していたオーナーが行政指導を受け、収
益が突如ゼロになり、ローンの返済に窮して「パニック売り」をするのが主な理由です。
こうした物件は、相場より20％〜40％ほど安く出回ることがありますが、安いのには必ず「致命的な理由」があります。
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2. たたき売り物件を買う「メリット」
リスクを承知で動ける人には、以下の魅力があります。
● 圧倒的な取得コストの低さ 違法履歴がある物件は、銀行融資がつきにくいため、一般の投資家が敬遠します。現金買い
を武器にすれば、大幅な値引き交渉が可能です。
● 内装・什器の流用 民泊として使われていたため、家具・家電やリノベーション済みの内装が残っている「抜き殻」状態
が多いです。これらを活用できれば、初期投資を数百万円単位で浮かせられます。
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3. 待ち構える「致命的なリスク」
しかし、飛びつく前に以下の「3つの壁」を直視してください。
【壁その1：旅館業法のハードル】
違法民泊の多くは「住宅」として作られています。旅館業（ホテル・簡易宿所）として許可を取るには、窓の面積（採
光）、避難経路、消防設備（スプリンクラー等）が基準に満たないケースが多く、追加改修に1,000万円以上かかることも
珍しくありません。
【壁その2：自治体ごとの独自ルール】
● 新宿区：住居専用地域での営業制限が最強クラス。金土以外は営業不可というエリアも多く、転換しても収益が出ない
場合があります。
● 台東区：小規模物件でも「対面での本人確認」を強く求めるなど、運営コストが上がりやすい傾向があります。 ● 墨
田区：条例で近隣住民への説明会が義務化されており、前オーナーが近隣と揉めていた場合、開業の合意を得るのが極め
て困難です。
【壁その3：マンション管理規約】
分譲マンションの一室の「たたき売り」は最も危険です。民泊を禁止しているマンションの多くは、
旅館業も禁止しています。
また、構造上、一室だけをホテルに用途変更するのは物理的に不可能なケースがほとんどです。
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4. 再生コストのリアルな目安
物件が安くても、以下のコンプライアンス化コストが必要です。
・建築確認申請などの手数料：約80万〜150万円
・消防設備の追加工事：約100万〜300万円
・内装の防火対応：約50万〜200万円
・フロント（帳場）の設置：約50万〜150万円 合計で300万円〜800万円程度の追加投資を覚悟しなければなりませ
ん。
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5. まとめ：お宝に変えられるのは「知識」ある者だけ
「安物買いの銭失い」になるか、「お宝物件の再生」になるかは、物件の表面価格ではなく、「法的に適正化するための
コスト」を正確に見積もれるかどうかにかかっています。
購入前に必ず、以下の3点を業者に確認してください。
・その物件で旅館業の許可が100％取れるか？
・ 建物に「検査済証」はあるか？
・過去に近隣からの通報やトラブルはなかったか？
これらに明確な回答がない物件は、どんなに安くても手を出すべきではありません。