地域別・築年数別でわかる中古住宅の総額診断｜購入価格＋リフォーム費用＋将来の修繕コストまで解説

「中古住宅を買うなら、築何年くらいが一番お得なのか？」「地方と首都圏では、築年数とリフォーム費用のバランスがどう違うのか？」――。 中古住宅選びで、いちばん多いご相談がこのテーマです。

このページでは、首都圏・関西・東海・地方都市といった エリア別の中古住宅価格に、 築年数ごとのリフォーム費用の目安を掛け合わせて、 「トータルでいくらかかりそうか」という 総額のイメージを分かりやすく整理しました。

また、最後には、大工歴40年・一級建築士として私が行っている 「家まっすぐ耐震工事」との関係も含めて、 買ってもよい中古・避けた方がよい中古の考え方もお伝えします。

【写真挿入ポイント：中古住宅の外観写真（首都圏の戸建てやマンションのイメージ）】

▼この記事で分かること
・首都圏・関西・東海・地方都市の中古住宅相場の違い
・築10年・20年・30年で、どのくらいリフォーム費用がかかるのか
・「物件価格＋リフォーム費用」の総額シミュレーション
・大工×建築士の視点から見た「買っていい中古・危険な中古」の考え方

中古住宅の価格は「地域」と「築年数」でここまで違う

まずは、エリア別・築年数別の中古住宅価格のイメージから整理します。 ここでは、マンションは専有面積70㎡前後、 一戸建ては延床100㎡前後の物件を目安とした概算です。 実際の価格は立地や個別条件によって上下しますので、 「おおよその目安」としてご覧ください。

首都圏（東京・神奈川・千葉・埼玉）の中古マンション・中古一戸建て

首都圏は全国でもっとも価格水準が高く、 築年数が古くなっても「立地の力」で価格が下がりにくいエリアです。

■ 首都圏 中古マンション（70㎡目安）

■ 首都圏 中古一戸建て（100㎡目安）

【写真挿入ポイント：首都圏のマンション外観や夜景イメージ】

関西（大阪府）・東海（愛知県）・地方都市（高知市）の価格イメージ

関西・東海・地方都市になると、首都圏と比べて土地代が下がる分、 同じ築年数でも価格帯は下がります。ただし、 「築20年前後で下がり方が大きくなる」という傾向はどのエリアでも共通です。

このように、地域によって価格水準は大きく違いますが、 「築20年前後で価格が大きく下がる」という流れはおおむね共通しています。 ここに、次の章でお話しするリフォーム費用の目安を重ね合わせると、 「どのゾーンが一番お得か」が見えてきます。

築年数別リフォーム費用の目安｜築10年・20年・30年で何が変わる？

次に、築年数ごとに「どのあたりで、どんなリフォーム費用がかかり始めるか」の目安をまとめます。 あくまで一般的な目安ですが、大きく外れることは少ないラインです。

ポイントは、築20年を超えたあたりから、表面的なリフォームだけでは済まなくなるということです。 床の下地、配管、構造の接合部など、「見えない部分」の劣化が少しずつ表に出てきます。

【写真挿入ポイント：キッチン・浴室など水回りリフォームのビフォーアフター例】

「物件価格＋リフォーム費用」で見る総額シミュレーション

ここまでの「中古価格」と「リフォーム費用」を組み合わせると、 実際にどの築年数帯が総額として有利か、イメージしやすくなります。 例として、首都圏の中古一戸建て（100㎡前後）を購入するケースを見てみましょう。

この表から分かるように、築20年前後の中古住宅は、 物件価格がある程度下がっている一方で、 リフォーム費用もまだ「常識的な範囲」に収まりやすいゾーンです。

一方で、築30年以上の物件になると、 表面だけきれいにしても、配管や構造に問題を抱えているケースが多く、 結果的に総額が膨らんでしまうことも少なくありません。

築30年以上の中古住宅で重要になる「家まっすぐ耐震工事」という考え方

私が「家まっすぐ耐震工事」と呼んでいるのは、 中古住宅の傾きやゆがみを直し、構造を整えたうえでリフォームを行う工事です。 特に築30年・40年を超える中古住宅では、見た目よりも 土台・柱・梁・基礎の状態が住み心地と安全性を大きく左右します。

例えば、こんな症状はありませんか？

• 床を歩くと、少しフワフワしたり、沈む感じがある
• ドアや引き戸が自然に開く・閉まる（どちらかに勝手に動く）
• 窓枠や建具まわりに、斜めにヒビが入っている
• 雨漏りや結露が何度も補修されているが、根本原因が不明のまま

こうした症状の背景には、 床の下地の傷みや、構造の接合部の劣化、基礎の沈下など、 「普通のリフォーム工事では触らない部分」の問題が隠れていることが多いのです。

見た目だけをきれいにしても、家そのものがまっすぐでなければ、 せっかくのリフォームも長持ちしません。 そこで、私は大工としての構造の目線と、 一級建築士としての耐震の目線を合わせて、 「どこまで直せば、どのくらい長く安心して住めるか」を一緒に考えるお手伝いをしています。

【写真挿入ポイント：床の水平チェックや、基礎まわりを確認している現場の様子】

まとめ：築年数とリフォーム費用を「セット」で見ると、中古住宅選びはぐっと楽になる

最後に、この記事のポイントをもう一度整理します。

• 中古住宅の価格は、地域（首都圏・関西・東海・地方）と築年数で大きく変わる
• どのエリアでも、築20年前後で価格が一段階下がることが多い
• 築10年まではリフォーム費は小さいが、物件価格が高く「割安感」は出にくい
• 築20年前後は、物件価格とリフォーム費用のバランスが最も良い狙い目ゾーン
• 築30年以上は、見た目だけで判断すると「安物買いの高リフォーム」になりやすい
• 築30〜40年超の中古住宅は、「家まっすぐ耐震工事」のような構造診断が重要になる

中古住宅選びで失敗しないためには、 「物件価格だけ」でも「リフォーム費用だけ」でもなく、 総額（価格＋リフォーム＋将来の修繕費）で考えることが大切です。